在庞大的金钱效应放大下神秘顾客学习

发布日期：2024-01-15 09:41    点击次数：127

风暴眼职责室出品

文｜李晓光 文骅 张蔚婷 裁剪｜文骅

爆料投诉邮箱：all_cj@ifeng.com

中枢辅导：

1、在欧收效等东谈主的饱读舞下，不少投资东谈主破耗数百万到柬埔寨西港购买地盘，但四年昔时了，不仅莫得完成承诺的修路工程，而且连地盘证还没拿下来。

2、欧收效所兜销地块性质存疑，网《风暴眼》发现，这内容上是一种特准用地，租期为99年，不仅转让受为止，而且还有被收回的风险。

3、在柬埔寨禁赌令颁布前夜，欧收效等东谈主突击建立四家公司，加快了买地策划，并连接高价向国内投资东谈主兜销。

4、2023年12月，有投资东谈主以15万元每亩的价钱在出售云朗地块地盘，这比当初购买时要低廉一半，但依旧无东谈主问津。

5、欧收效一直对外声称我方身价10亿，但法院冻结到多张银行卡加起来的总金额唯有500多元。

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01  “欧神”发怒

“咱们在宣讲时，我皆会说把路修完，但莫得承诺什么时分修完，咱们也不需要向田主打法什么时分修完。请谨慎你的措辞！你不要改了我的话，然后说我没作念到，我是学理工科的，观念是相称剖析的，一个字皆不成改。”

“你们不要点窜合同，给我方加戏好不好！咱们是100%履行了义务，咱们的信用是好意思满的。”

“如果一个东谈主整日作念日间梦，整日癞蛤蟆想吃天鹅肉，咱们限制不了的，然而你们的癞蛤蟆想吃天鹅肉，不代表事实，一切按照证据真实的商定走。”

2022年6月，在西港云朗地盘名堂的答疑线上直播专场，“炒房教父”欧收效在回答业主的问题时，扯着嗓子对入部下手机屏幕大呼。他袒暴露来的大怒和不耐烦，皆是在业主对京柬置地以及他个东谈主的质疑。

每一个问题似乎皆极易惹火他，仅“请谨慎你的措辞”，在这场长达1小时13分钟的直播专场里，出现了至少五次。

昔时20年里，欧收效广为流传的故事是炒房，还创办水库论坛，并将我方水库心法和房产投资逻辑著书，来影响中产阶层。许多对资产狂躁的东谈主，包括年青的90后，看到欧收效的那套剖析的想维逻辑和冷冽的价值不雅念，会有“毁三不雅，树更生”的豪放，从而将之奉为东谈主生的金钱导师。

欧收效的一呼百应，每每掀翻房地产市集的震撼。但对欧收效而言，去国外炒地，如故头回事。他和搭档王牧笛等东谈主于2018年、2019年陆续在柬埔寨建立13家公司，对内统称“京柬置地”，看成西港云朗地盘的承包方，获取400公顷地盘的租借使用权，然后按亩数分批转让给国内的水库粉丝。

他塑造的观念是去西港买地绝顶于70年代番邦东谈主来华投资，将来增值空间超乎瞎想。他暗示，只需抓有20亩云朗地块，便有望罢了A9（资产达到9位数）。他致使揣测，到2030年西港东谈主口将达到200万，届时云朗地块每亩的价钱将至少达到1000万。

不外，快步上车的水库粉丝们发现，四年昔时了，他们破耗数百万买的地盘，不仅莫得完成承诺的修路工程，而且连地盘证还没拿下来。当初承诺的办不了地盘证退款的说辞，也口空无凭，毫无办法。

直播里欧收效的气魄让吴淞感到“忽视”，她要求退地退款三年多了。在和王牧笛交流中，对方也给出了“能退”的明确回话，但于今还有跨越100万的地款莫得退。2022年8月，吴淞的犬子在广州的一场线下行径收尾后，找到了欧收效，他向前贬低：“为什么一直不退钱？”没料想一直被我方视为偶像的欧收效却暴怒：“你们穷身上臭，滚”。

吴淞的犬子一霎发呆了，很久后他才回过神来：底本平时的退款，为什么酿成东谈主格侮辱。吴淞子母于今讲求起来，仍然难以省心。

未必，防不胜防的不仅仅吴淞子母，按照王牧笛的说法，三年的疫情，打乱了好多策划。几位伟业主资金受影响，迟迟未付尾款，足有1.8亿，这大大影响了地盘平整速率。他和欧收效二东谈主，皆是典质屋子支付工程款。而按照遐想，因为无法开展线下行径，他们后期卖地速率也跟不上了。

资金逆境像多米诺骨牌一样，似乎故态复萌。2023年8月，吴淞和犬子来到王牧笛和欧收效为主要鼓励的功夫财经的北京办公室，这办公室曾一度承担京柬置地和投资东谈主签署公约的职能，内部唯有一张桌子，和两位职责主谈主员。职责主谈主员暗示，两位雇主皆不在，他们也不知谈情况，窝囊为力。

子母俩在办公室外一呆就是两个多月，也莫得见到王牧笛和欧收效。直到11月的一天，他们再次去功夫财承办公室，却发现整个这个词办公室皆被搬空了，仅有的办公桌和职责主谈主员皆不见了。

险些读过欧收效整个文集的李岩是坚定的奴婢者。但到本年9月，要求办理地盘证半年仍毫无效果后，也撑不住了。他初始怀疑外界的传闻是不是确实？为什么四年前购买的地盘于今连舆图皆看不到？“我皆不知谈这块地还存不存在？”

更让他不可意会的是，按照两边的合同商定，京柬置地要在合同签署一个月内，向李岩请托地盘证，他以京柬置地失约为由要求对方退地退款，得到的答复却是退不了款。

质疑的波澜很盛。不少业主认为我方是被骗取了，想根究处分。冷落的一幕发生在客岁12月17日的某场宣讲会上，欧收效被昔日的信徒围堵、泼水，现场仍拥护欧神的粉丝被误伤。而坐在一旁的欧收效面无状貌，莫得任何闪躲。

02 “让世界向往西港”

四年前，市集上弥漫着一股前所未有的狂热。单亲姆妈吴淞，在这个怒潮中，也作念出了她东谈主生中的一次重要决定。

2019年6月，吴淞踏上一列前去北京的火车，她要去位于向阳区的中复大厦参加一场功夫财经组织的行径。一直是《财经郎眼》的古道粉丝，她极度关心该节目主抓东谈主王牧笛的所作所为。听说他在倾销国外的地盘，吴淞决定去行径现场看一看。

在源源赓续的会场中，吴淞见到了犬子心中的偶像——欧收效。当他终于出现的那一刻，吴淞感到一股难以言喻的震撼。整个这个词会场的厌烦一霎达到了激越，掌声如潮流般倾盆而来，甘愿声雄起雌伏。

这位在粉丝心中如同神一样的存在，很快初始了他的布谈。“炒屋子是A8的赛谈，但地盘是A9的赛谈”、“地盘是好东西、是真实的金钱，但必须去国外、去柬埔寨”、“柬埔寨是刚刚睡醒的新虎”。

欧收效口中的地盘，是位于柬埔寨第二大城市、独一的经济特区西港的云朗公园，距离西港市中心大要18公里，距离西港机场大要7公里，这里有山有水，征象如画，而大片崇拜的自然红树林更是给这片地盘增添了几分深邃和壮丽，是著名的旅游胜地。

但在欧收效的描述下，这块地盘仿佛酿成了一个能够让东谈主金钱翻倍的神奇之地。

“现时西港涌入的中国东谈主好多，居住及交易需求繁盛，地盘的潜在增值空间很大”、“地价很快就能涨到100万/亩”、“西港就是下一个深圳”，欧收效接力饱读舞着地盘的价值。

这些话在吴淞的耳边飘浮，仿佛有着某种魅力，吴淞很快付了一万定金去柬埔寨游学的订金，按照其时的商定，如果购买地盘，这一万块钱，也不错折合成地款。

当她与犬子缠绵是否应该购买西港的地盘时，本就心爱看欧神文集的犬子，绝不彷徨地暗示了复旧。他降服，欧收效不会骗东谈主，保举得肯定靠谱。没去柬埔寨之前，吴淞就购买了3亩地盘，每亩价钱为39万。

2019年7月，游学行径如期举行，欧收效指着一派地盘，说要在这里建博弈场、旅店和度假村等瓜代，到本事地盘会抓续增长。他连接强调，“国外投资正其时”、“东南亚是最佳的赛谈”。致使再发布的西港地盘白皮书里，写到“让世界向往西港”。

欧收效带队在西港倾销地盘

更让吴淞心动的是，每周的地盘价钱皆在高潮。她例如，在北京举办行径时推出的价钱是40万/亩，下一周全郑州就会涨至40.5万，再下一周会连接涨到41万元。

吴淞见过价钱最高的一块地盘卖到了60万元/亩。“一周涨5000，一个月就涨2万。淌若这一块地是5亩，一个月你就能挣10万块钱了”。

欧收效更是声称早期买地的用户一经在短短半年内罢了了投资翻倍，普通赚得了几百万的无数利润。这么的谈话对于吴淞这么的投资者来说，无疑具有极大的诱惑力。

在庞大的金钱效应放大下，东谈主的欲望也被无尽放大。吴淞决定卖掉我方的一套屋子，将全部资金参加到西港地盘的投资中。在2019年8月4日之前，她一经陆续购买了4块地，悉数18亩。“我肉体越来越差，想给犬子留弥漫的钱活命”，吴淞说谈。

一样被这种氛围推着入局的还有李岩。2019年2月20日，他用5500元，加入了欧收效在学问星球开设的社群，他看到了一则发自2018年12月3日的公告，内容是出售西港的地盘。

由于对西港名堂的了解还不够深入，李岩遴选了连接不雅察和了解。在接下来的半年里，李岩参加了欧收效和王牧笛举办的两场线下共享会，了解到更多对于西港名堂的详备信息。

让李岩印象深化的是，每次共享会收尾后，现场皆会出现粉丝哄抢、秒杀的场所。这种利害的氛围让李岩感受到了西港名堂的火爆程度，看着地价越来越高，李岩红了眼，从209年8月起，前后购入约13亩地，单价从19万到47.8万不等，累计超300万元。

关联词，岂论是吴淞如故李岩他们并莫得坚硬到，这个看似好意思好的渴望背后荫藏着庞大的风险和不细目性。当梦醒来的那一刻，他们才发现早已身陷一个庞大的风险漩涡之中。

03 地盘性质争议背后：尚属法律空缺

诚然西港新城的将来看似好意思妙，但邃晓阶梯上的贫窭陡立挑升或者不测中被浮滑了，这个难度致使超出了欧收效他们的意象。

网《风暴眼》查询巨额贵府发现，在欧收效和王牧笛高调倾销地盘的背后，关连地盘尽管由柬埔寨关连政府赐与政策复旧，然而这片地盘斥地和使用上，却莫得具体的法律要求不错依赖。

关连云朗地块的地盘性质就曾在国内掀翻庞大的争议。以2020年《界面》的报谈为主，云朗地块被指为经济特准用地。笔据《柬埔寨王国地盘法》，经济特准主淌若工业化和农业斥地，根蒂不成按照宣传的要作念度假村等旅游斥地。

但这一争议掀翻的褶皱，很快被京柬置地的公开回话抚平。但公开回话也反应出他们了解的局限。

京柬置地的解释是，西港云朗地块并非经济特准用地，而是永远租借用地，不错用于旅游斥地。笔据地盘法特准地唯有三类：1、社会特准地，允许受益东谈主建造住宅或更低，以守护经济发展；2、经济特准地，允许受益东谈主进行工业、农业斥地；3、特类斥地/开采特准，主要针对采矿、口岸、机场、渔业等边界。

网《风暴眼》查询多份官方文献后发现，诚然西港云朗地块不属于经济特准地，但也并非地谈意旨上的永远租借地，而是属于特准用地的一种，只可专门用作旅游斥地特准。

网《风暴眼》获取国度云朗公园地盘的最早交游文献骄慢，云朗地块底本属于国度全球地盘，为了推动斥地，2008年转为国度独有地盘，然后由柬埔寨王国政府批准，转让给独有企业，关于我们用作度假旅游斥地。

柬埔寨政府从上世纪90年代以来，出于各式方针，向独有企业通过转让租借的神态授予特准。这个特准，除了上头京柬置地解释的三类，还有一类，未在地盘法中体现，属于旅游特准用地。

柬埔寨绽开发展局（ODC）网站以及京师柬埔寨讼师事务所中方代表刘金雅均阐发了柬埔寨存在一种旅游特准用地，现时尚无法律规则。

这么的地盘性质，决定其存在好多的为止条件和很大的解释空间。

开头即是流转受限，笔据地盘法以及国有地盘流转的《129号子国法》，特准地盘要转给他东谈主，必须经把持机构同意，由把持机构和受让东谈主再行坚贞合同。

但本质上2020年7月，京柬置地的官方公开回话中却称，2019年9月3日，京柬置地与ESARD签署了永远租借公约，何况在环保部完成合同备案登记手续。这种说法与法律规则似乎违背。

在与投资东谈主签署转让公约的经由中，也存在浮滑。

比方，欧收效在2019年9月晒出的400公顷“地盘租借证”骄慢，京柬公司要制定总体狡计和发展策划，提交环境部审查。换而言之，业主后续要进行斥地必须合乎京柬公司提交给环境部的狡计。

而在转让地盘时，京柬公司却并未出示具体狡计，反而将风险转给了业主。网《风暴眼》拿到的多份地盘转让公约骄慢，要在策划地盘进行设策略划、建立、消防、环境保护与卫生、绿化等事宜前，投资东谈主要先提交政府审批。如若和举座狡计向违反，建立恳求能否获批尚未可知。即便获批，一朝地盘被细分为数百个致使向前个业主，独处斥地，会不会影响到政府守望的妥洽狡计？ 

许多小业主迟迟无法拿到地盘租借证。网《风暴眼》在柬埔寨国度绽开发展局官网搜索到的数十份关连云朗地盘的文献也骄慢，拿到旅游斥地地盘使用权的皆是公司，未发现个东谈主抓有。

其次，地盘还有被回收的风险。按照柬埔寨地盘法第55条规则，地盘特准在不合乎法律要求的情况下，政府是不错决定取销的。

在2009年，柬埔寨农林渔业部建立了五个专项职责组，对世界16个省份的经济特准用地进行了全面而细巧的评估审查。对于那些未能实时给与行径或斥地进程安靖的经济特准地斥地公司，王国政府给与了已然措施，共取销了38家公司的斥地合同。

到了2015年，柬埔寨农林渔业部（MAFF）的前崇拜东谈主显露，已有71家抓有经济特准用地的公司，因违反政府合同和不投降柬埔寨地盘法，被取销了特准权或缩减了用地范围。

04 击饱读传花游戏背后：隐没的鼓励

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为了推动原土经济的发展，柬埔寨向番邦投资者绽开地盘市集，允许他们通过特准和永远租借的神态获取地盘使用权。关联词，像云朗地块这么波及跨国财阀与个东谈主投资者的地盘交游并不常见。

一直奉行炒房致富的欧收效，领先可能是赤忱将地盘倾销出去，关联词跟着柬埔寨政策的变化，这场交游似乎一经演酿成击饱读传花的游戏。

在2008年被细目为经济特区后，西港迎来了快速发延期。尤其2016年后，西港成为柬埔寨第四个绽开线下赌博业的城市。非常据骄慢，一度柬埔寨政府签发的163张赌场派司中，有91家皆在西港，赌场在西港密密匝匝，这里更是成了荟萃赌博的天国。

一位永远旅居在西港的知情东谈主士向网《风暴眼》显露，这些赌场当地投资宽裕，安靖推高了地盘价钱和房钱。

2017岁首，西港市中心的地价，一平米大约50好意思元，到2018年一经涨到2000好意思元，涨了40倍，到2019年就涨到了5000好意思元。不少投资东谈主，皆对准了柬埔寨的地盘和房产。

但2019年8月18日，柬埔寨首相洪森当日签发政令，原则上住手批准和颁发国表里经营的各式荟萃赌博营业执照。十二天后，洪森主抓内阁全体会议时发布又要求，“柬埔寨境内的整个荟萃赌博业务必须在2019年内澈底查封”。

巨额网投东谈主员和博彩东谈主员望风而遁，据说有20万博彩雄师离开了柬埔寨，地产的泡沫也被刺破，当地巨额楼盘烂尾。

笔据西港省商协汇聚合会的数据，2019年8月18日，禁赌令颁布后，西港中枢区的地盘价钱下落17%-25%；交易租借价钱下落幅度更大，下落80%到85%。

值得玩味的是，这反而加快了欧收效的买地策划。网《风暴眼》发现，在禁赌令颁布前夜的2019年8月初，欧收效、王颖贤、王牧笛等东谈主至少建立了四家公司，分离是SINOREAM LAND CO.，LTD、KOFUF LAND CO.， LTD、SHUIKU LAND CO， LTD、YIJIANZHIDI CO，LTD 。尽不停论上最早卖地的说法是2018年年底，然而2019年9月3日，欧收效他们才真实签署租借公约。

私密的时分节点上，欧收效他们仓促完成了买地策划，并高价转让给了国内的投资东谈主。从每亩地25万，到疫情后期一度高潮到60万。

网《风暴眼》查阅柬埔寨交易部网站，京柬置地（PEK-CAMB LAND INVESTMENT CO.， LTD.），建立于2018年12月12日，注册地址在柬埔寨西港。鼓励包括Xue Charles BI-CHUEN（薛必群，流传更广的名字是薛蛮子）、欧收效、王牧笛、WANG TSUNG-LUNG（中语译名王宗隆，正和台湾利鑫集团总司理重名）、王颖贤五东谈主。

除了在崇拜具体事务的欧收效、王牧笛和王颖贤外，另外两个东谈主物更为环节。

据京柬置地的法东谈主代表王颖贤显露，是有着“中国天神投资第一东谈主”之称的薛蛮子促成了欧收效和王牧笛前去西港拿地。薛蛮子在媒体的采访中，也自称在柬埔寨包括西港买了40平方公里的地盘，竭力于于吹捧西港的投资价值。但几个月后，微博上爆出投资东谈主寻找薛蛮子的公告，暗指薛蛮子失联。

一位不肯具名的柬埔寨华东谈主告诉网《风暴眼》，薛蛮子根蒂莫得出资，仅仅有东谈主愚弄了他的名声。在京柬置地的公开回话中，也提到薛蛮子仅仅京柬置地抓股比例很小的鼓励。

薛蛮子为什么受东谈主驱使，又为什么自称在柬埔寨西港居住一年，然后隐没，外界尚不明晰。然而动手这片地盘的公司却指向台湾东谈主许铭钊在柬埔寨建立的利鑫集团和另一深邃公司Evergreen Success And Asia Resort Development Co， ltd（下称“ESARD”）。

网《风暴眼》了解，2008年，ESARD公司从柬埔寨政府获取的云朗公园2377公顷地盘的租借使用权，抓有十年未作念任何斥地后，2018年2月，将其转让给利鑫集团。京柬置地再从利鑫集团受让400公顷，后者本质上一经是第三手了。

对于ESARD公司，其所在地就有香港和柬埔寨两种说法，网《风暴眼》分离在香港查册中心和柬埔寨交易部网站查询，并未找到任何信息。但笔据公开报谈，ESARD和洪森的侄儿洪皆勋爵关连。

网《风暴眼》发现，利鑫集团背后仍然有洪皆勋爵的影子。在柬埔寨商务部官网查册发现，LIXIN DEVELOPMENT背后有两个鼓励，分离是许铭钊与洪皆勋爵。而在当地的媒体宣传中，西港新城是利鑫集团联手洪皆鑫爵打造的。

拿到地盘的利鑫集团，打出了斥地西港新城的狡计，其首创东谈主许铭钊信誓旦旦要把这里建立成集旅游不雅光、闲暇度假、生态体验、交易金融和文娱于一体具有国际影响力的柬埔寨新交易经济城、“一带一起”东南亚产业要道、全球生态文旅方针地。

然而，直到现时许多狡计并未落地。

底本被视为充满金钱的地盘交游，似乎酿成了一场击饱读传花的游戏，每个东谈主皆但愿在饱读声住手前将花传给下一个东谈主，以幸免成为临了的抓有者而承担赔本。

吴淞在2019年买了18亩地，但随后因为生病需要作念手术，陆续卖掉了其中的13亩。然而2021年后，再想卖掉余下的5亩地，一经相称不毛了。

据她向网《风暴眼》提供的群聊记载骄慢，2023年12月，有业主以15万元每亩的价钱在出售地盘。“买的本事皆是三四十万元每亩，现时打5折也卖不出去”，她暗示。

“仅在西港老城区就有上千栋烂尾楼，怎样可能跑去距离市中心20多公里的地点斥地呢”？上述知情东谈主士反问谈。

05 A10财主银行卡唯有500元？

尽管国外炒地风云已起，疫情收尾后的2023年，西港地盘的投资生意仍然线路时欧收效的直播间或者线下论坛，仅仅实践力度大不如前了。

更多的对于欧收效的说法流传起来，比方有东谈主说欧收效一经缺钱了，有东谈主说他的资产早已颐养。到底有几许钱，这似乎不是一个公开的私密，但却又是一笔朦拢账。

在公开场合，他提名谈姓说起我方的金钱。比如，他就曾对媒体直言我方的资产一经到了A10，但愿在60之前罢了A11。

2023年临了一个职责日，欧收效在直播中回话了“被打”传闻，依然不忘炫富，“欧憨厚如故赚了好多钱的，买了好多house，是以招致好多东谈主忌妒，才有对我的各式坏话。”

似乎为了评释其名下有诸多物业，2023年11月他还发布过一则视频，欧收效带着粉丝转他在澳门的四大物业，总价值超1.2亿元。

视频初始，欧收效从房间的一处走来，边飘渺地问谈：这套屋子是我的吗？

周围的东谈主起哄谈，欧神物业太多了，买了就没来过，果然连我方的房产皆不牢记。

话音刚落，欧收效似乎一霎想起整个细节，他暗示当年花了56万购入，该屋子买了就秒租了出去，呈文率高达18%。

视频中还出现了三处别的房产，无一例外的是，欧收效对于这几处物业均显得既生分又老到，边说不牢记具体成交额，又能记起买入的时分、房钱和得益涨幅，每套屋子涨了至少3000万元。

与旁东谈主感触差异的是，他对这几处“斗室子”颇不在乎：“房钱可能五六年没调过了，”他说，“底商大，我还稍许花点心想盯一下，这屋子对我来说就算斗室子，交给中介管”。

网《风暴眼》尝试在澳门房屋登记处查询欧收效的物业，不外由于其拍摄的地点信息过于弄脏，莫得任何地标性或辅导性信息，是以没能查到。

此外，欧收效还自称在北上广深均领有多套物业，价值早已过亿，不外外界于今未能查证其真实性。

耐东谈主寻味的是，他赚下的无数金钱，似乎看起来和他“无关”。

在屡次要求退钱无果后，吴淞曾对王牧笛和欧收效等东谈主发告状讼，在财产保全阶段，她怎样没料想，堪合身价10亿的欧收效，其名下多张银行卡的总金额竟然唯有500多元，而欧收效名下唯有一套房产，欧收效只占有1%的份额，剩余的99%竟然归其前妻整个。

而外界的公论和变动，似乎掀不起欧收效的涓滴波澜，他依旧在努力圈更多的粉丝、赚更多的钱。

有传闻称2023年欧收效与某著名MCN机构达成了配合。他以“欧大谈交易”、“欧大交易想维”、“欧大想维领路”等多个账号共享我方的交易见识，内容多与地产关连，诱惑了不少粉丝的关心。其中，欧大交易想维一经有24.2万粉丝。

他不按时会出现时直播间，为粉丝们解疑答惑。1月6日和1月11日，欧收效分离在上海和深圳举行了粉丝碰面会。他显露，碰面的门槛是购买他主讲的区域分析私房课，售价为399元。

他的抖音橱窗中，胪列着《守住你的钱》和《房产避坑课》等8件商品，这些皆与他的主要业务边界——房地产市集密切关连，但销量却欠佳，一些课程的销量唯有个位数，致使为零。欧收效的呼吁力似乎在削弱。

时间变了，阿谁赓续自我造神的东谈主，似乎还莫得察觉到这种变化，依然千里浸在我方编织的不实世界中，迟迟不肯走出来。

（应受访者要求神秘顾客学习，李岩、吴淞为假名）

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